Есть мнение?
Домовладельцы больше не смогут свободно устанавливать размер залога при заключении договоров аренды, и арендаторы смогут быстрее взыскать эти деньги при расторжении договора. Все это произойдет в том случае, если Национальная Ассамблея одобрит реформу закона об арендаторах, которую рассматривает Комиссия по вопросам юстиции и государственного устройства. Предложение направлено на то, чтобы избежать требования арендодателями гарантий, которые считаются чрезмерными, и создать более гибкий механизм разрешения споров, связанных с возвратом этих средств. Это предложение включено в законопроект о внесении поправок в закон об аренде, который уже прошел первое обсуждение в апреле 2026 года, но дата второго обсуждения еще не назначена.
Хотя действующий закон об аренде не требует предоставления гарантии или депозита при подписании договора аренды, это обычная практика в Эквадоре. Как правило, арендодатель и арендатор соглашаются на внесение суммы арендной платы за один или два месяца в качестве гарантии и прямо указывают это в договоре. После подписания договора как оплата гарантии, так и условия ее возврата становятся обязательными для обеих сторон. По окончании срока аренды арендодатель должен вернуть эти деньги, за исключением случаев, когда имуществу нанесен доказанный ущерб, который может быть отнесен на счет арендатора. В этих случаях скидки должны соответствовать стоимости ремонта и должны быть должным образом обоснованы, то есть выставлены счета-фактуры.
Инициатива по регулированию залога при аренде была выдвинута депутатом парламента Кивином Галлардо 4 июня 2026 года и была включена в анализ реформы закона об аренде. После первого обсуждения этого проекта, проведенного в апреле, кроме того, теперь было решено объединить этот проект с четырьмя другими проектами, которые застопорились в Ассамблее, чтобы представить единый отчет, который будет вынесен на второе обсуждение.
Галлардо пояснил, что, согласно последней национальной переписи жилищного фонда, 36 из каждых 100 семей в Эквадоре проживают в арендованной недвижимости. По этой причине он считает необходимым обновить законодательство, которое в ряде аспектов больше не отвечает реалиям рынка. Одно из основных изменений предлагает внести поправки в статью 7 закона об аренде, чтобы размер залога определялся с помощью технических критериев. Сумма должна соотноситься со стоимостью ремонта, который может возникнуть в результате износа имущества, а не зависеть исключительно от соглашения между сторонами.
Законодатель постановил, что в настоящее время многие арендаторы соглашаются на повышенные гарантии и после расторжения договора сталкиваются с трудностями при взыскании этих средств, поскольку некоторые арендодатели отказываются их возвращать. В предложении также предусматривается, что споры, связанные с возвратом гарантии, должны разрешаться в упрощенном порядке, предусмотренном общим процессуальным кодексом (Cogep). Таким образом, делается попытка ускорить рассмотрение судебных исков и сократить время на разрешение споров такого типа.
Во время последней сессии, на которой рассматривался этот вопрос, 4 июня 2026 года, выступил Хуан Карлос Даркеа, преподаватель университета и эксперт по гражданскому праву, который поддержал необходимость обновления закона об аренде, действующего с 1962 года. Специалист заявил, что новые правила должны сбалансировать права арендодателей и арендаторов в контексте, где сохраняется высокий уровень неформальности и по-прежнему существуют контракты с положениями, противоречащими законодательству. Кроме того, он поддержал возможность содействия посредничеству и арбитражу для разрешения споров при условии, что эти механизмы являются добровольными. По его мнению, придание им обязательного характера может создать дополнительное экономическое бремя для сторон из-за затрат, связанных с обращением в центр посредничества.
