В марте этого года руководители строительной компании Union Constructora были задержаны властями. От деятельности мошенников пострадало примерно 2 000 человек. Учитывая эту историю и другие факты, Землеустроительная и территориальная комиссия муниципалитета Кито представила проект изменений Правил №156, которые уже были приняты в первом чтении.
Эти правила определяют режим и порядок земельной застройки в столичном районе Кито. Поправка призвана гарантировать права потенциальных покупателей и обезопасить их от возможного мошенничества при приобретении недвижимого имущества. Идея состоит в том, чтобы создать для граждан веб-сайт, где они смогут проверить, есть ли у застройщика соответствующие разрешения на строительство, выполнил ли он муниципальные условия и прошел ли положенные проверки, а также узнать реальное состояние документов на тот или иной объект.
В настоящее время человек, желающий приобрести новую квартиру или дом, может получить этот вид информации, но для этого необходимо обратиться в такие организации, как муниципалитет или Реестр собственности (Регистрационная палата), чтобы иметь достоверные сведения. Мария Хосе Тройя, глава Общества потребителей, уверяет, что нет способа гарантировать настоящую или будущую куплю-продажу недвижимости, если договор или соглашение о покупке не удостоверены нотариально. Согласно эквадорскому законодательству, это непременное условие, подтверждающее приобретение в настоящем или будущем права собственности. Если потребитель этого не делает, он не может воздействовать на продавца юридическими способами. Любые другие варианты оформления документов, какие может предлагать потенциальный продавец – незаконны. По словам Тройя, в настоящее время в Эквадоре появились застройщики, которые предлагают подписать частный договор, даже соглашаясь удостоверить его нотариально. Но, утверждает она, у этого договора нет реальной силы.
Когда клиент покупает недвижимость еще на этапе проекта, иногда не ясно даже, какую квартиру или дом он приобрел. Еще меньше представляет пайщик расположение этой недвижимости в жилой застройке или доме. Но, если делается нотариальный публичный договор – так называемое «обещание купли-продажи» (promesa de compraventa), покупатель знает эти важные детали, обязательно указываемые в документе самим нотариусом. И если покупатель не получит обещанного, то у него будет документ, с которым можно обращаться в суд. Если продавец не исполняет своих обязательств, обманутый дольщик может даже требовать наложения ареста на имущество застройщика, что является гарантией возврата уплаченных денег, пояснила Тройя.
Но, кроме того, есть другие способы проверить надежность жилого проекта. Одна из них – обратиться в Реестр собственности. Если речь идет о проекте здания или коттеджной урбанизации (conjunto), возможно узнать сведения о владельцах земельного участка, на котором ведется строительство, равно как и возможные обременения, по словам Марии Габриэлы Давила, сотрудника Реестра собственности. Служащая советует потенциальным покупателям, если речь идет о многоэтажном здании, убедиться, что этот проект зарегистрирован и одобрен в муниципалитете. Это даст уверенность, что покупается недвижимость с конкретным адресом и приблизительным размером. Когда покупается дом или квартира на вторичном рынке, справка о наличии обременений позволяет узнать, кто владелец и нет ли у собственника ограничений на продажу в связи с ипотекой, запрещением отчуждения ввиду юридических споров о праве собственности и тому подобное. Давила рекомендует, чтобы покупатель обязательно предусмотрел штрафы за несвоевременное исполнение и уголовные статьи в обещании купли-продажи, тем самым делая взаимоотношения с продавцом более эффективными.
С другой стороны, каждая зональная (районная) администрация муниципалитета имеет отдел городского контроля. Рамиро Крус – начальник подобного отдела в районной администрации Эухенио Эспехо. Он объясняет, что документ, который должен иметь застройщик или обычный гражданин, начиная строить дом – разрешение на строительство. Одно из обязательных условий получения такого разрешения – одобрение плана (проекта). Для этого необходимо, чтобы тот, кто просит разрешение, представил проект земельной собственности, в соответствии со столичным планом регулирования (влияние на дорожное движение в месте застройки на весь период строительства, количество этажей, площадь вокруг здания/строения и тому подобное). Покупатель может получить всю необходимую информацию обо всех исполненных или не исполненных обязательствах застройщика в районной администрации. Кроме того, потенциальный покупатель вправе требовать от застройщика предоставления информации о названии проекта, его конкретном адресе и иных типовых характеристиках.
Самая важная рекомендация для будущих покупателей состоит в том, чтобы не передавать никаких денег, пока нет нотариального договора, будь то обещание купли-продажи или окончательный договор купли-продажи. Последний документ подлежит обязательной регистрации в Реестре собственности. В случае оформления обещания купли-продажи, то есть высказанного сторонами намерения совершить сделку в будущем, покупатель может явиться в Реестр собственности (расположенный на углу улиц Уллоа и Мургеон), чтобы запросить справку об обременении покупаемой недвижимости. Указанный документ подтверждает, где будет построено жилище, действительно ли земельный участок под строительство принадлежит физическому лицу или строительной фирме, продающим недвижимость.
