Есть мнение?
Эквадор сталкивается с глубоким, но молчаливым жилищным кризисом. Дело не только в том, сколько домов не хватает, но и в том, кто действительно может получить доступ к жилью и на каких условиях. Согласно недавнему исследованию Межамериканского банка развития (BID) под названием “Цепочка создания стоимости жилья в Эквадоре”, в стране наблюдается дефицит, который достигает 46,2% семей, то есть 2,34 млн эквадорских домохозяйств не в состоянии решить своего жилищного вопроса.
Однако за этой цифрой стоят три ключевые реальности, которые объясняют, почему проблема сохраняется. Первое – это географическая концентрация, проблема особенно очевидна на побережье. Второе – отсутствие дохода для покупки жилья, а не только отсутствие предложения. Третье – определенные невидимые демографические изменения.
Это исследование появилось в то время, когда национальное правительство уверяет, что хочет изменить курс. Именно 2026 год был объявлен “годом строительства", и были введены новые налоговые льготы для стимулирования строительства жилья социального назначения. Даже президент Даниэль Нобоа заявил, что страна переживает расцвет этой сферы деятельности, показатели продаж, оборота и проектов устанавливают исторические рекорды.
Хотя проблема носит национальный характер, ее вес четко локализован. Побережье является эпицентром дефицита жилья в Эквадоре. По данным BID, в регионе Коста сосредоточено 64,6% некачественного дефицита (ветхое жилье) и 66,5% количественного дефицита (недостающее жилье). В абсолютном выражении: более 1,04 млн единиц жилья с дефицитом качества находятся на побережье. И 483 727 единиц жилья с количественным дефицитом также сосредоточены в этом регионе. Такие провинции, как Гуаяс и Манаби, возглавляют эту проблему, имея 460 435 и 181 873 единицы жилья с дефицитом качества соответственно. Напротив, в Амазонии наблюдается самый высокий процент нестабильности (до 42,85% качественного дефицита), но с меньшим весом по количеству домов.
Другими словами, наиболее острая жилищная бедность наблюдается в Амазонии, но основная проблема-на побережье, где должна быть сосредоточена государственная политика. “Этот территориальный контраст также создает дополнительную проблему: даже если строительный сектор растет на национальном уровне, он не обязательно делает это там, где это необходимо больше всего, что может усугубить региональные различия”, - пояснил экономист Андрес Родригес.
Один из наиболее убедительных выводов исследования заключается в том, что проблема заключается не только в строительстве большего количества жилья, но и в том, чтобы сделать его доступным. В настоящее время: 80% населения не могут купить официальное жилье. 32,3% домохозяйств зарабатывают не более базовой заработной платы. Средний доход большинства домохозяйств составляет около USD 562 в месяц. Между тем, рынок предлагает жилье по ценам, значительно превышающим эту сумму: средняя цена м2 в Эквадоре USD 1200. Базовый дом площадью 65 м2 намного превосходит то, что может позволить себе большинство граждан южноамериканской страны. Например, домохозяйство с низким доходом может позволить себе жилье всего за USD 18 475, в то время как фактические рыночные цены намного выше этого уровня. Это приводит к структурному разрыву: формальное жилье недоступно большинству эквадорцев.
Здесь проявляется одна из самых серьезных проблем, существующих в настоящее время в секторе: хотя промоутеры сообщают о рекордных уровнях продаж, обещания о купле-продаже на сумму USD 6,5 млрд уже выполнены, а проекты проданы даже до 2028 года, “этот динамизм не обязательно отражает инклюзивность, а скорее концентрацию спроса в сегментах с возможностью продажи", - отметил Родригес.
Проблема не в отсутствии интереса к жилью, а в неспособности его реализовать. В эквадорском государстве зарегистрировано 325 411 заявлений на получение жилья, в основном социального характера. Из этого общего числа 128 748 человек относятся к беднейшему сегменту (VIS 1); 133 529 – к домохозяйствам с низким доходом, но некоторой платежеспособностью (VIS 2); и только 28 203 принадлежат к среднему классу (VIP). Кроме того, 57% этого спроса приходится на побережье, и только 8,6% приходится на жилье для среднего класса. Это подтверждает, что жилищная проблема в Эквадоре – это, прежде всего, проблема бедноты, а не среднего класса.
Парадоксально, но при наличии этого неудовлетворенного спроса правительство утверждает, что сектор больше сталкивается не с проблемами продаж, а со скоростью строительства. По словам президента Нобоа, после нескольких лет застойного спроса (2022-2024 годы) рынок теперь требует ускорения реализации проектов, а не их коммерциализации.ААА К этому добавляется ключевое демографическое изменение, которое ускоряет спрос. В период с 2010 по 2022 год население выросло на 17,2%; но домохозяйства росли еще быстрее (+36%). Почему? Каждое домохозяйство теперь стало меньше: средний размер сократился с 3,8 до 3,2 человека. Это означает, что даже при меньшем росте населения требуется больше жилья. Это молчаливое давление: чем больше домохозяйств, тем больше спрос, даже если население растет меньше. В этом контексте задача государственной политики двояка: реагировать на растущий спрос в количественном отношении, но также и на глубокую сегментацию по уровню доходов.
Проблема усугубляется тем, что кредит поступает не туда, где он больше всего нужен. Жилье составляет всего 6,98% от общего кредитного портфеля. А социальное жилье – всего 0,20%. Кроме того, система имеет структурные ограничения: вторичный ипотечный рынок очень мал и мало ликвиден. В период с 2016 по 2021 год на эти цели было выдано всего USD 891 млн. Это ограничивает долгосрочное финансирование и снижает способность предоставлять больше ипотечных кредитов.
Даже с учетом недавних стимулов доступ к финансированию остается основным узким местом в преобразовании спроса в реальные жилищные решения. Правительство продвигает такие программы, как Credicasa, с субсидируемой ставкой 2,99%, но их доступ ограничен только участниками IESS и пенсионерами.
Несмотря на это, самые последние данные свидетельствуют о значительном подъеме в этом секторе: в период с января по март 2026 года объем строительства вырос на 20,5%. За тот же период объем операций с недвижимостью увеличился на 17,8%. Эти данные, основанные на выставлении счетов SRI, подтверждают идею о растущем секторе, но не обязательно соответствуют потребностям наиболее уязвимых сегментов.
Государственные программы также не смогли масштабировать решения. Например, план "Дом для всех" предусматривал строительство 220 200 домов, но обеспечил лишь 25 635 (выполнение на 11,65%). Теперь правительство ввело новые налоговые льготы для стимулирования строительства социального жилья. Среди них возможность направлять до 30% подоходного налога на пожертвование жилья, среди других льгот, действующих в период с 2026 по 2029 год. Именно благодаря этим стимулам в этом году планируется построить более 5000 дополнительных домов, где правила устанавливают четкие потолки для этих проектов:
До USD 21 208 за жилье на собственном участке (44 минимальных зарплаты).
До USD 30 848 на государственной земле или земле застройщика (64 минимальных зарплаты).
До USD 49 164 на жилье с частичной субсидией (102 минимальных зарплат).
Цель состоит в том, чтобы сократить разрыв в наиболее уязвимых сегментах, где сосредоточена большая часть дефицита. Однако к проблемам доступа и финансирования добавляются операционные барьеры. Правительство отметило, что в ряде городов получение разрешений на строительство по-прежнему является серьезным препятствием. Процессы могут значительно задержать проекты, как это происходит в Куэнке. Существуют такие требования, как продвижение до 70% работ, чтобы иметь возможность продавать. Это удорожает проекты, замедляет поставки и ограничивает способность сектора реагировать. По этой причине президент Нобоа призвал местные органы власти расставить приоритеты и ускорить оформление документов, особенно в сфере социального жилья.
